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卖方诉讼中恶意转移房产，买方应如何应对？
作者：佚名    文章来源：本站原创    点击数：    更新时间：2013-03-08     卖方诉讼中恶意转移房产，买方应如何应对？
    作者：陈海昶律师
    签订了房屋买卖协议之后，买卖双方都应当按照诚实信用原则严格依照协议的约定履行。但在实践中经常有人受到各种因素的影响，拒不履行协议，或者找出各种理由明确表示不愿履行协议，也写甚至要以承担违约责任的形式来解除合同，他们也知道真的打起官司来法院不一定支持他们解除合同，因此为了确保解除合同的目的，便采取恶意转移房产的方式，将所售房屋一房两卖，造成合同不能履行的状态。对这种情况，作为买方应当如何预防和应对，保护自己的利益？
    针对上述情况，买方可以采取以下几种方式保护自身利益：
    1、在对方还没有转移房产之前，尽快办理网签（即在建委的网签平台上进行网上签约）手续，办理网签手续，可以不需要卖方再次同意，只要有事先签过的房屋买卖协议就行。网签合同对于卖方恶意转移是有相当遏制作用的。
    2、但是仅仅办理了网签手续，还不能从根本上防止房产转移，只是在很大程度上给对方转移房产设置了障碍。如果最终取到房产对买方特别重要，是核心利益的体现，应当立即向法院申请房产保全，积极提供法院要求的担保，申请文件和保全费用，直到法院采取房产保全措施，只有这样才能万无一失地保证房产不会被恶意转移，才能在打赢官司后得到房产，而不是的到一些不能补充损失的违约金。
    3、申请法院保全房产，法院会要求申请人依照规定提供等额担保，北京的法院一般要求申请人提供房产价值30%的现金，70%的房产担保，如果买方不能提供担保，法院将拒绝采取保全房产措施。向法院申请房产保全除了需要上述等额担保之外，还要按照法院的规定缴纳保全费，否则法院也不会采取保全措施。
    法院的保全措施有效期是两年，超过两年自然失效，所以如果诉讼程序超过两年还没有结束（这种情况相当少见，但也不是没有发生过），买方要记得再申请法院进行房产保全的续保。向法院申请续保，不缴纳保全费。
    需要特别注意的是，如果在诉讼中发现房主已将房产转移给第三人，买方应当立即起诉（防止证据灭失）要求确认第二次的转让合同无效，并尽可能快地申请法院查封已经转移出去的房产（防止二次转移房产），只有这样操作才能最大限度地保护买方利益。一般来说，在诉讼中转移房产，大多都是都是亲友间的转移，法院查明事实后，会以妨碍诉讼和恶意转移房产为由认定合同无效。
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