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购买未拿到房产证的回迁房有效吗
作者：佚名    文章来源：转载    点击数：    更新时间：2013-03-08     购买未拿到房产证的回迁房有效吗
    核心提示：转让回迁房四年后，房屋价格飞涨，李女士后悔过早卖房，不协助买主办理过户手续，被告上法庭。记者昨天获悉，法院认定回迁房转让协议有效，判决她协助买主过户。2004年3月，李女士取得了新村建设拆迁安置房，准备加价将房子卖给准备买回迁房的王先生。随后，李女士购买了位于朝阳区南磨房乡世纪东方嘉园的。。。
    转让回迁房四年后，房屋价格飞涨，李女士后悔过早卖房，不协助买主办理过户手续，被告上法庭。记者昨天获悉，法院认定回迁房转让协议有效，判决她协助买主过户。
    2004年3月，李女士取得了新村建设拆迁安置房购买权，准备加价将房子卖给准备买回迁房的王先生。随后，李女士购买了位于朝阳区南磨房乡世纪东方嘉园的一套回迁房，她和王先生签了一份购房合同，面积为72.68平方米，支付房款20万余元；房子的使用权和产权归王先生。
    王先生交齐全部费用后，并办理了入住手续，一直居住至今。去年8月，他接到开发商通知，说可以办理房产证，但需李女士到场。王先生多次要求李女士协助办理房产证，以便办理后期的过户手续，但均遭到李女士拒绝。
    李女士说，因近几年房价迅速上涨，她后悔卖房太早，要求王先生再加10万元的补偿款。
    今年3月，王先生将李女士告上法庭，要求对方按照当初的购房协议办事。庭审时，李女士认为这份购房协议无效，因为房子是农民回迁房，属于小产权房，不能上市流通；且因为这套房子还没办理房产证，按照法律规定不能买卖，提起反诉要求确认购房协议无效，王先生返还房子。
    朝阳法院审理后认为，购房协议是王先生和李女士自愿签订，是双方真实意思的表示，因此合法有效，判决李女士协助办理房产证及过户手续，同时驳回了她的反诉。李女士提起上诉，二审法院审理后维持原判，判决书还指出，这套房子是绿化隔离带回迁房，虽按照经济适用房管理，但不属于经济适用房。
    记者昨天了解到，这份判决已经生效。这套回迁房可以办理房产证，允许上市出售，只是在出售前买主需缴纳房屋总价3%的土地出让金。（京华时报2009年11月23日）
    房产网站律师认为：本案不能依照《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定判决房屋买卖合同无效。其原因在于：《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外，本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故而也不能以危害公序良俗认定其买卖行为无效。
    法院在审理回迁房买卖时会考虑以下两个因素，1、是否适用经济适用房的5年之限。据本站律师了解，有些法院在遇到此问题时也是向房产部门咨询，具体做出解释的机构是房管局房产发证事务所，比如崇文区房管局就通过网络答复过当事人，答复是：该局对于我区“按经济适用住房产权管理”的房屋在交易上无任何年限的限制；据本站律师了解：东城区法院在审理一起回迁房案件时也向房屋管理部门征求过意见，回复亦是没有限制。
    本站律师建议：1、在买卖回迁房的过程中，购买者一定要注意购房合同条款的设置和对内容详细的斟酌，特别是违约责任的约定，及违约条款内容的设定。通过合同条款的合理设计不仅有利于购房者实际取得房屋，更有利于在对方发生违约责任时不是自己的利益受到重大损失。2、购房者应要求买房者对房产证的取得、房屋土地性质等做出承诺，或者由购房者亲自到或者委托律师到相关部门调取房屋和土地档案，以确保购房者能最终取得房屋的房产证。
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